不動産投資とは何て胡散臭い響き！そう思うあなたに（後編）
前回からの続き
不動産投資の広い定義の中で、
今回は、サラリーマンにとって最も一般的で効率的な、
「銀行のローンを組んで、収益物件を購入し、そこから家賃収入を得る」
という方法について、記していきます。
家賃収入から、借り入れたローンの元金と金利、
固定資産税および管理費や修繕費などを引いた金額が、
手もとに残る利益になるという仕組みです。
始めの一歩の方法と情報収集
〇ウェブの情報、不動産セミナーや勉強会は腐るほどある
まず、不動産投資の情報サイトの質と量がものすごく増えています。
メジャーなところだと、以下の二つでしょうか。
物件の情報だけでなく、役にたつコラムがなども満載です。情報量に驚きます。
健美家（けんびや）：https://www.kenbiya.com/
楽待（らくまち）： https://www.rakumachi.jp/
また、いつだってサラリーマン向けの不動産投資セミナーや勉強会は、
都内や地方都市でかなりの頻度で開催されています。
有料なものから無料なものまで、いろいろあります。
最初は、何が良いのかもわからないと思うので、
とりあえず無料のセミナー、それこそ
「不動産投資セミナー～会社員が不動産で副収入を得る方法」
みたいな名前のモノに行ってみてもいいかもしれません。
あ、〇〇する方法、系のタイトルだ・・・・
基本的な不動産投資のメリットや、現状、具体例を
それこそ初心者にわかりやすく説明してくれるでしょう。
セミナーの後はお約束。残念ながらあなたの予想通り、
無料のセミナーほどクロージング（売り込み）されますよ。
わかりやすいのは当たり前です。
だって、あなたに売るためのセミナーなんだから。
ここで一歩、うんうん言って契約書の前に踏みとどまってください。
質問があったら、ガンガン聞くこと。
向こうも営業マン。デメリットはうまくオブラートに包みます。
そこは勝負。気になることはガンガン聞きましょう。
これが、一番効率のいい初心者レベルの知識を得る方法です。
さらに良いのは、たまに実際に不動産投資をやっているオーナーが
講演をする回を選んで参加するとよいと思います。
すでにスタートしている人なので、投資をやったことのない営業マンと、
あなたはどちらから話を聞きたいでしょうか。いうまでもありませんね。
本当は、こうした投資家の人とつながるのが、学ぶのには一番早いです。
案外、あなたの会社にはコッソリやっている人もいるものですが、
コッソリやっている人は、会社では大っぴらにしません。
なので、社内で探すのはちょっと苦労するかもしれませんが。。。
銀行なしでは何にも始まらない。
これまで記した通り、サラリーマンにとって一般的な不動産投資は、
銀行や信金などでローンを組んで、収益物件を購入することがスタートとなります。
無論、超大金持ちは、ポンポンと数千万、億単位の物件を、
躊躇することなく現金で買えるのですが、
一般的なサラリーマンでは、そうした大金は現実的ではないでしょう。
なので、収益不動産を買いたい場合（前編で話したボロ物件の例は除き）、
大抵の人は必然的に銀行からのローンを頼りにすることになります。
ローンと聞くと、借金！！と、ネガティブなイメージがあると思いますが、
これは、手持ちの資金を減らさずに収益を得られるという意味で、
ROI (Return of Investment：自分が投入した資金に対する収益)
のスコアも上がります。
俗に「レバレッジ（てこの原理）をかける」とも言いますね。
少ない自己資金で大きな物件を手にできるのです。借金にも良いことがある！
いや、むしろ借金は資産拡大装置なのですけども、この話はまた別途で。
これは、不動産投資で非常にもどかしいことですが、
どんなに素晴らしい条件（収益性や将来性など）がそろった物件でも、
銀行から融資が下りないと、どうしようもありません。
ただ、銀行から融資を受ける際は、面白いことに、
サラリーマンという属性が圧倒的に有利になります。
年収800万のサラリーマンと、年商2000万の自営業者では、
おそらくサラリーマンのほうが有利になります。
（銀行によって細かな基準は異なります。）
これは、サラリーマンは長期的に収入が安定して見込めるので、
ローンの返済について信頼度が高く、
貸し倒れリスクがないと考えられているからに他なりません。
（私のようなパターンもあるのに。。。。！！）
しかもより”固い”と思われる企業、離職率が低そうな企業が評価されやすいです。
ただ、誰もが知る一流企業でも、直近で大量リストラや経営破綻をした企業は、
そのイメージ通り、銀行の審査も通りにくかったり。。
（繰り返しますが、銀行によって細かな基準は異なりますので。例外も多いです。）
このように、ローン審査には銀行側の融資の姿勢がダイレクトに反映されます。
ここ数年は、残念なことに、あまり地合いが良いとは言えません。
2016～2017年のスルガ銀行のシェアハウスの融資に対する不正問題を受け、
サラリーマン向け不動産ローンを積極的に出していたスルガ銀行という銀行に対し、
金融庁から差し込みが入りました。
結果、サラリーマン向け不動産ローンを売りにしている銀行が、
軒並み評価を厳しくし、融資市場全体が冷え込んでしまったのです。
これは、本来であれば融資できない属性（職業、年収）の人に、
本来であれば融資できないような物件（空室率が低く収益が見込めない）を
ずさんな審査で貸してしまったことで、返済ができず自己破産するオーナーが
増加したことが原因です。※詳細な説明は他に譲りますが、大体こんな感じ。
（「リーマンショックを引き起こした」サブプライムローンの日本版ですね、さながら。）
でも、これは買う側がよく調べれば、減らせた被害だと思います。
アメリカのリーマンショックもそうですが、根拠のないイケイケな雰囲気にのまれ、
勢いで不動産という大きな買い物をしてしまったオーナー側にも、
少なからず責任があると思います。
景気と同じように市況も浮き沈みするものです。
銀行側も、大きな収益の柱である不動産ローンに関して、
不況な状態を緩和すべく少しずつ動き出しているようです。
悲観的にならず、期が熟すのを待つことも大切です！
始めの一歩にあたっての重要なポイント
これは、不動産投資に限ったことではありませんが、ポイントはシンプル。
〇まずは行動。情報は自分で集める。
⇒私が不動産投資をスタートした動機としては、
あの有名な「金持ち父さん貧乏父さん」を読んだことがきっかけでした。
正直、新入社員のころから、働かなくてもお金が得られる方法の存在を、
何となく知っていました。
その不労所得の存在が、本を読んだ日に確信に変わり、
書籍の中で語られていた「不動産投資」に強い興味を持ちました。そして、
読み終えたその日に情報収集し、数日後のセミナーに参加しました。
〇いざ集めたら、あとは飛び出す勇気と気合。
⇒結局、踏み出せるかどうか。満足な情報なんて一生出てこない。
究極的に、失敗してもやらないより遥かに学べます。
家を買うのに失敗したくない？ 誰だってそうですよ。
ちなみに私も失敗しながら資産形成してます。
だからみんなやってない。でもやらないと始まらないでしょ。
〇さらに、素直さがあれば強い。
⇒よく調べ、自分なりに疑うポイントがなくなったら、それ以上疑わないこと。
いつまでたっても踏み出せません。あとは、自分を信じるのみ。
様々な投資に関して言えますが、自分を信じないと正しい成果が出ません。
また、自分で情報を調べろ！ といっている点と矛盾しますが、
「この人は本質的に信じられる、心から目指したい」という人がいれば、
その人の提案を信じてしまうのも、手だと思います。
いろんな人と何度も会話をしていくと、そのうち雰囲気でわかるようになります。
もちろん、それによって得られる結果は自己責任ですよ。当然ですが。
人の所為にする人は、いつまでたっても絶対に結果がついてきません。
ここまで、私自身が脱サラできるまでに至った過程です。
正直、今は地合いがそこまでよくないのが事実ですが、
行動を始めるのには、何の支障もありません。
以上
